Nytt rekord för bolån bland svenskar

 

Vi märker alla att bostadsmarknaden blomstrar i Sverige, och priserna stiger hela tiden. Detta hindrar dock oss inte från att vilja flytta till nya bostäder givetvis. Som resultat av dessa faktorer har nu svenskarna för första gången någonsin passerat 3 000 miljarder i bolån. När du själv ska köpa bostad så finns det alltid några saker du bör tänka på.

Kombinationen som förbättrar

Det är självklart en tjusning i sig att leta efter sitt drömboende. Vad som är viktigt är dock att inte glömma bort att även vara kritisk under sökandet. Om du hittar en bostad du verkligen faller för så kan det vara lätt hänt att man förbiser viktiga saker rörande bostaden som senare kan bli ett stort problem. Men först av allt behöver du sätta upp en budget, innan du ens börjar leta boende. När du gör detta så gör du budgeten utifrån din egen ekonomiska kapacitet rörande amortering och kontantinsats. Börjar du leta bostad innan du satt upp budgeten är risken att du anpassar budgeten efter dina önskemål, inte tvärtom.

Den kombinationen du bör eftersträva harmoni i är tre saker: Ditt lån, förtroende mellan dig och din bank samt räntan på ditt bolån.

När du satt din budget så börjar du jämföra olika lån mellan olika banker och deras räntor. Det kan även vara bra att se över möjligheten att samla övriga lån hos samma bank då detta kan ge dig bättre villkor. Sedan när du väl hittat en bank som passar dig så är det förtroendet du kan se över med banken. Här kan det låta lite gammeldags, men en personlig relation med banken ger dig oftast mer förtroende för banken och framförallt en mer personlig relation vilket hjälper dig att förhandla om ditt bolån.

Du bör även läsa på lite om olika typer av ränta, och bestämma om du vill ha fast eller rörlig ränta på ditt lån. Läs även på om amorteringskrav och allt kring återbetalningen av lånet, då det är ett lån du kommer ha under en ansenlig tid. Detta har både för och nackdelar, och det är bara du själv som kan avgöra vilket som passar bäst för just dig och din ekonomi. Ta även med i beräkningarna att läget i Sverige kan komma att förändras och med detta så kan även saker som boräntan förändras.

Jakten på drömhuset

Då du fått ett lånelöfte från banken börjar själva tjusningen i att leta boende. På sidor som Hemmet och Mäklarhuset kan du lätt söka bland tusentals objekt utifrån dina specifika önskemål.

Det du även bör ta med i beräkningarna är att bostadsmarknaden är föränderlig och även den geografiska platsen för din nya bostad kan vara värt att fundera över. Är det i ett populärt område? Är det några stora förändringar på gång i närområdet?

VIKTIGT

• Våga vara kritisk i sökandet efter drömhuset, även när du känner att du kanske hittat rätt.
• Kontrollera huset noga. Kolla efter indikationer på mögel och fukt, status på avlopp och dylikt samt hur elen är dragen. 
• Ta dig tid att välja det bästa bolånet för just dig, och med den mest förmånliga räntan.

Nytt rekord för bolån bland svenskar

I över hundra år har frågor kring bostäder inrättat sig på den politiska agendan. Det är dessa som kantat historien och kommit att forma det som idag utgör den svenska bostadsmarknaden med alla dess tillhörande sektorer. I samtid är fastighetspolitiken i regel huvudsakligen påverkad av de stigande priser som föreligger. När man väl kommit över, exempelvis, en bostadsrätt har man dock gjort sig en riktigt smart affär.

Bostadsmarknadens utveckling – tilltagande efterfrågan, avtagande tillgång

Fastighets- och bostadspolitiken började spira redan under tidigt 1900-tal då det urbana samhället krävde allt mer arbetskraft för att underhålla den tilltagande industrin i storstäderna. I och med detta började en ansenlig bostadsbrist råda och statsklimatet stod inför problem – sjukdom på grund av dåliga sanitära förhållanden och därmed minskad arbetskraft och barnafödsel. En annan faktor som påverkade de dåtida frågorna kring social levnadsstandard var andra världskriget, under vilket bostadsförhållandena i regel var sämre än någonsin och priserna högre. Mot slutet av 20-talet initierades politiska satsningar i ett försök om att reglera bostadsmarknaden. Engagemangen gav resultat relativt omgående och större delar av Europa behöll de nya bestämmelserna under en längre tid. I Sverige, däremot, avvecklades denna typ av politik omgående och i stället inleddes en bostadsproduktion på spekulativ basis, i högsta grad av privata fastighetsägare.

Nu öppnades en marknad som visserligen var fri men dessvärre inte ändamålsenlig. Under 30-talet utgjordes den politiska agendan främst av bostadsfrågor. 1933 påbörjades den bostadssociala utredningen av regeringen och bostadskrisen i sig började bli en allt mer infekterad debatt. Under 50-talet rådde fortfarande nationell bostadsbrist och 1963 kom förslaget om miljonprogrammet. Redan 1964 påbörjades bygget och gav rask resultat. Under 70-talets inledning räknades enbart 5% av befolkningen som trångbodda. Nu fanns det gott om fastigheter och statistiken bar åt rätt håll. Dock uppstod problematik kring bostadsfrågan åter igen under 90-talet då skattereformen inleddes. Det beslutades att inkomstskatten skulle sänkas och därmed infördes moms på taxor. Hyrorna ökade kraftigt då även fastighetsskatten genomgick en omställning. Visserligen fanns nu fler fastigheter, men tillgängligheten blev begränsad till följd av allt för slitsamma ekonomiska ansträngningar för en majoritet.

Varför investera i fastigheter?

Idag är det mer eller mindre välkänt att fastigheter, vanligtvis i form av bostadsrätter, stiger i pris för varje dag som går. En fastighet är en otroligt trygg investering. Vid investering av fastigheter finner man en stabilitet som är svår att försäkra när man till exempel investerar i aktier. Aktier kan vara ett vågspel att köpa samt sälja och man bör vara väl insatt i den effektiva marknadshypotesen för att garantera ett förmånligt resultat. Aktier kan bli otroligt lönsamma om man sköter dem rätt, men de kan lika lätt sjunka så pass mycket i värde att de blir värdelösa, allt beroende på marknaden. Fastigheter, å andra sidan, kan också gå upp och ner i värde, men blir långt ifrån värdelösa om värdet sjunker tillfälligt.

Vidare är det alltså inte enbart en historia om tillgång och efterfrågan som påverkar pris och värde på fastigheter. Marknaden och börsutvecklingen, med dess växlingsrika anförande, spelar en stor roll i bostadspolitiken. Enkelt formulerat innebär en stark börs mer pengar i våra fickor. Ränteläge, skattetryck, arbetslöshet och tillgång till lån är ytterligare faktorer som påverkar våra bostadspriser, alla i sin egna utsträckning. Medan det är intressant att djupdyka ner i analyser kring de olika faktorernas påverkan är det dock inte alltid absolut nödvändigt för att förstå varför fastigheter är en trygg investering. Bankerna investerar mer än gärna i fastigheter och tillåter därmed en otroligt omfattande budget på bostadsmarknaden som ger fastighetsägare löfte om låg risk och stabil värdeökning. Detta i sig stärker börsen och garanterar ytterligare stadga.

Jämförande graf över utvecklingen för aktie- och bostadsmarknaden under de senaste 30 åren.

Resultat på lång sikt

Hur pass charmerande bostadsmarknaden och dess investeringsmöjligheter än kan vara är den sannerligen inget för den otålige. Här är tålamod nyckeln och det krävs uthållighet för att få kvitto på sina resultat. Framför allt krävs det kunskap för att ingående tolka marknadens rörelser och komma fram till vilka investeringsfilosofier man bör anamma. Även om en stabil och hög direktavkastning är garanterad kan fastighetsmarknaden vara oförutsägbar. Vi talar eventuellt om flera års stabilitet och uppgång för att sedan följas av minst lika långa lägre perioder. Som marknaden ser ut idag kan man dock mer eller mindre garantera långsiktig vinst vid investering av en eller flera fastigheter.

Att investera i fastigheter

Räntorna på dina bolån är en av de största kostnaderna du har i livet. Under din livstid kommer du förmodligen att betala åtskilliga miljoner i ränta för ditt boende och då är det givetvis klokt att se till att i varje enskilt tillfälle inte betala onödigt mycket.

För att få ned dina boendekostnader ska du jämföra räntor mellan olika bolåneföretag och försöka förhandla dig till så fördelaktiga priser som möjligt. Du kan göra detta själv – det tar varken lång tid eller är särskilt krångligt – men du kan också anlita en låneförmedlare. Det finns idag en handfull aktörer som kan hjälpa dig att hitta det bästa bolånet, oavsett det handlar om ett preliminärt lånelöfte, nya lån eller omförhandling av lån.

Fördelar med låneförmedlare för bolån

Tar du hjälp av en låneförmedlare får du flera fördelar jämfört med om du själv ger dig ut på jakt efter den bästa räntan. De tre främsta är:

• Låneerbjudanden skräddarsys automatiskt efter dina förutsättningar
• Din arbetsinsats kan räknas i minuter
• Du ”drabbas” bara av en kreditupplysning.

Dessutom måste vi nämna att det naturligtvis är kostnadsfritt att anlita en låneförmedlare. En ansökan är heller inte bindande. Det är först när du faktiskt skriver på skuldebrev hos ditt nya bolåneföretag som ett bindande avtal kommer till stånd.

Så här använder du en låneförmedlare

Det första steget är att identifiera en låneförmedlare som du känner förtroende för. Gör gärna sökningar på omdömen och undersök vad befintliga kunder tycker om tjänsten. Det andra steget är att skicka in en ansökan till låneförmedlaren. Normalt är det enklast att göra detta på nätet, men många gånger kan du också slå en signal till aktörens kundtjänst.

I nästa steg kommer du att få kontakt med en handläggare som går igenom din ansökan i detalj och frågar dig om du har några särskilda önskemål. I detta skede tar handläggaren en kreditupplysning för att granska de uppgifter du själv har fyllt i och komplettera med ytterligare detaljer.

Det tredje steget innebär att handläggaren tar in offerter från de banker som låneförmedlaren samarbetar med. När den processen är klar kommer du att få de bästa erbjudandena presenterade för dig.

Notera att handläggarens roll endast är att presentera låneerbjudandena och till viss del fungera som ett bollplank. Det är i slutändan du som ska ta det faktiska beslutet om du vill ta del av ett erbjudande eller inte. Se till att räkna själv för att få ett gediget beslutsunderlag.

Glöm inte bankens krav på ränteskillnadsersättning

Observera: Vid byte av bank för bundna räntor blir du skyldig att betala ränteskillnadsersättning. För att ett byte ska vara ekonomiskt försvarbart gäller det alltså att din besparing via en lägre bolåneränta överstiger din kostnad för ränteskillnadsersättningen. Glöm inte att räkna med det faktum att du får göra ränteavdrag för denna ersättning till din gamla bank.

Jämför med låneförmedlare för billigare bolån

Många ser sin relation med banken nästan som ett förhållande. Och vi vet alla att otrohet i relationer inte är bra, men i det här fallet när det kommer till banker så kan det vara väldigt fördelaktigt till och med. Speciellt när det kommer till bolånet, där finns det tusenlappar att tjäna in på att vara otrogen mot din bank.

Banken som partner

Att se banken som sin partner är mestadels fel, och gynnar sällan någon annan än banken själv. Merparten av alla svenskar ser däremot banken nästan som en partner, och vill därför sällan riva upp den relationen för att kanske byta bank. Som kund hos banken gör du däremot rätt i att överväga om gräset kanske rentav är grönare på andra sidan.

Banken ser dig som en inkomstkälla, även om bemötande och kundservice många gånger kan vara väldigt bra. Men i slutänden så är det dig banken tjänar pengar på, vilket betyder att banken vill ha dig. Och något som kan vara värt att lägga på minnet är också att banken inte tjänar så mycket på din amortering, vilket du kan använda till din fördel när du förhandlar med banken.

Släpp taget om din partner

När du väl insett att det kan vara värt att se sig om efter en bättre bank så är det bara börja jakten på den perfekta räntan. Kontakta flera banker och börja förhandlingen omgående. Detta kan ses som väldigt osvenskt, att argumentera, pruta och köpslå. Men i det här fallet gäller det din ekonomi, och kan göra skillnad på flera tusenlappar om året om du byter bank eller förhandlar till dig en bättre ränta hos din nuvarande bank.

När du bestämt dig för en bank som verkar bra så bokar du ett möte och därefter påbörjas den riktiga förhandlingen. Kom till mötet väl förberedd och känn dig inte i underläge, vilket många dessvärre gör. Ställ bankerna mot varandra, och förklara hur de andra bankerna ger dig bättre räntor eller dylikt.

Samtidigt så bör du också argumentera för varför just du ska få bättre ränta eller förmåner, oavsett om det gäller en omförhandling av din ränta eller en helt ny bank. Om du till exempel nyligen fått löneförhöjning eller kanske rentav ett arv så kan detta vara värt att använda som argument för att just din ränta borde bli bättre. Återigen, ett osvenskt agerande på flera sätt, men väl värt det när det rör din privatekonomi.

Bankmannen – rådgivare och säljare

Ett möte på banken är något som många nästan jämställer med ett tandläkarbesök. Det behöver absolut inte kännas lika jobbigt, och är du väl förberedd kommer besöket kännas avsevärt mycket trevligare och kanske även mer lönsamt. Många går in på ett bankmöte med inställningen att man är i underläge och sedan accepterar vad än bankmannen säger.

Bankmannen har en roll som rådgivare, vilket är en stor tillgång då han eller hon besitter stora kunskaper om just finansiella frågor. Men glöm inte att bankmannen även är en säljare, och banken vill ha dig som kund för att tjäna pengar.

En perfekt relation med banken är en relation där båda tjänar på det. Och med rätt inställning och lite engagemang så kan du hitta den perfekta banken med den perfekta räntan.

Otrohet som något positivt

Många bostadsrättsägare riskerar att råka ut för en smärre skattechock de kommande åren. Anledningen är nya riktlinjer från Skatteverket om hur förändringar i bostadsrätten ska beskattas. Med större förändringar i bostadsrätter med större värden kan skattebeloppen i många fall uppgå till höga sexsiffriga belopp.

Full reavinstskatt på förändringar i bostadsrätter

Skatteverket har tagit fram en ny rättslig vägledning kring hur beskattning av förändringar i bostadsrätter ska ske. I denna finns en rad skrivningar som kan innebära stora effekter för den som gör en större förändring i sin bostadsrätt. Två exempel ser du nedan.

• Den mest centrala skrivningen handlar om att en förändring i ytan av lägenheten eller radhuset bör anses innebära att den tidigare bostadsrätten har ersatts med en ny. Det spelar ingen roll om ytan har utökats eller minskats. Huvudsaken är att förändringen inte är obetydlig.
• En annan skrivning handlar om utvidgning av bostadsrätten med en parkeringsplats. Även i detta fall kan Skatteverket anse att bostadsrätten är så väsentligt förändrad att den ska betraktas som en ny rätt.

En bostadsrätt är inte fast egendom, utan just en rätt att disponera ett visst boende. Vad som ingår i bostadsrätten ska preciseras exakt. Om det sedan sker en förändring i vad som får disponeras enligt rätten, till exempel att bostadsrättsägaren också får tillgång till en parkeringsplats, menar Skatteverket att en ny bostadsrätt har skapats. Det innebär i sin tur att den gamla ska anses ha försålts. Det är av den anledningen som en skattesmäll kan uppstå.

Exempel på skatteeffekterna

Lisa äger en bostadsrätt som hon 2007 köpte för 1 miljon, men som idag har ett marknadsvärde på 3 miljoner. Från bostadsrättsföreningen får Lisa erbjudandet att köpa en parkeringsplats för 200 000 kr. Genom detta höjs marknadsvärdet med 500 000 kr till 3,5 miljoner.

Enligt Skatteverkets nya riktlinjer ska bostadsrätten med anledningen av köpet av parkeringsplatsen anses vara ett nytt så kallat skatteobjekt. Det betyder att Lisa ska anses ha sålt den ”gamla” rätten och därmed ska hon betala reavinstskatt på värdeökningen.

Reavinstskatten på försäljningar av bostäder är 22 procent. Samtidigt får man givetvis dra av anskaffningskostnader (de senaste fem åren). Lisa ska alltså betala reavinstskatt på 2,3 miljoner, vilket ger en skatt på cirka 500 000 kr.

Oklart hur vägledningen kommer att tillämpas

På flera håll i landet har Skatteverket inlett granskningar och även skickat beslut om att reavinstskatt på värdeökningar ska betalas. Samtidigt är det inte helt klart om Skatteverket ska ha denna möjlighet. Det är dessutom oklart hur vägledningen ska tillämpas.

Både bostadsrättsföreningar, fastighetsmäklare och enskilda bostadsrättsinnehavare har uppvaktat regeringen och särskilt finansminister Magdalena Andersson med kritiska ställningstaganden, och i ett första besked har finansministern uttalat att vägledningen inte kommer att gälla förrän tidigast den 1 januari 2018.

Det är tydligt att Skatteverket och regeringen inte har stämt av frågan. Fram tills dess att ett tydligt besked i förordningstext eller lagtext kommer är det förmodligen Skatteverkets ställningstagande som gäller.

Undvik skattesmäll för din bostadsrätt

Sedan årsskiftet gäller ett antal nya regler kring bolån. Förändringarna är inte dramatiska jämfört med tidigare reglering, men det finns några mer övergripande nyheter som både du som idag har bolån och du som går i tankar om att köpa bostad bör känna till. I den här artikeln får du kortfattad information om de nya reglerna som har förts in i konsumentkreditlagen.

Mer omfattande information samt individuell amorteringsplan

Majoriteten av ändringarna i konsumentkreditlagen syftar till att sätta konsumenten i ett bättre förhandlingsläge genom att han eller hon ska få mer information. Bolån har länge kännetecknats av ett markant underläge för konsumenten och det vill lagstiftaren råda bot på.

De nya reglerna handlar bland annat om att bolånetagaren ska få mer och mer tydlig information om alla villkor för lånet. Bankerna har helt enkelt fått en större förklaringsskyldighet. Bankerna ska också föra en tydligare diskussion kring amorteringsplaner och har en skyldighet att visa på vilka amorteringsplaner som är mest fördelaktiga.

Bindande erbjudanden och betänketid

Tidigare har bankerna kunnat erbjuda i princip standardavtal som bolånetagarna har fått ta ställning till på stående fot. En ny reglering om betänketid i konsumentkreditlagen sätter dock numera stopp för detta. När banken har beviljat ett lån ska bolånetagaren få en betänketid på (minst) sju dagar. Tanken bakom denna regel är att bolånetagaren dels ska ha tid att sätta sig in i villkoren lite mer grundligt, dels kunna jämföra det aktuella erbjudandet med andra från andra banker. Den här regeln underlättar till exempel mycket för den som funderar på att flytta bolån.

Förklaring till erbjuden ränta

Det har sedan tidigare varit vanligt att bankerna på eget initiativ har erbjudit sig att förklara hur tankarna har gått kring räntan på ett specifikt bolån. I och med den nya regleringen åläggs bankerna nu att göra det. För varje erbjudande ska banken visa de faktorer som har påverkat räntesättningen. Banken ska också redovisa snitträntorna för motsvarande lån för det senaste året och även presentera information om de faktiska finansieringskostnaderna.

Den här nya regleringen kan få stor betydelse. För första gången ska nu både befintliga och potentiella bolånetagare få konkret information om räntesättningen och denna information kan användas både för att pruta hos den aktuella banken och hos andra banker. Informationen ger helt enkelt ett utmärkt underlag för att förhandla om boräntor.

Banken får inte kräva kopplingsförbehåll

Sist men inte minst ska vi nämna att det numera är förbjudet för en bank att kräva kopplingsförbehåll för att ett lån ska kunna beviljas. Det har länge varit vanligt att banker har krävt att bolånetagarna ska teckna även andra tjänster, eller till och med bli så kallad ”helkund”, för att bli beviljad lån, men sådana konstruktioner är numera alltså förbjudna. Emellertid kan bankerna fortfarande erbjuda rabatter vid tecknande av paketerbjudanden av olika slag.

Känner du till de nya reglerna för bolån?

Både listräntorna och snitträntorna för bolån är på väg upp. Det har sin förklaring i att det nu råder konsensus om att riksbanken inte kommer att sänka reporäntan ytterligare. Nästa förändring av reporäntan kommer med största sannolikhet att vara en höjning och det börjar avspegla sig i marknadsräntorna.

Att perioden med extremt låga räntor håller på att ta slut märks mycket tydligt vid en jämförelse av bolåneräntorna mellan november och december 2016. Majoriteten av bolåneföretagen höjde räntan för en eller flera löptider i december och vad gäller snitträntorna för lite längre bindningstider var höjningen i vissa fall ganska rejäl.

Storbankerna höjer

Det är tydligt att bolåneräntorna som erbjuds hos storbankerna har börjat ticka uppåt.

Exempel: Listräntan för rörligt tre månaders lån hos Swedbank höjdes den 16 december med 0.03 procentenheter till 2,04%. Samma höjning gjordes även för lån på 1 år. För lån på 5 år och 10 år var höjningen 0.02 procentenheter.

Exempel: Nordea höjde den 12 december räntan för rörligt lån med 0.05 procentenheter till 2,02%. För lån på 5 år höjdes listräntan med hela 0.15 procentenheter till 2,46% och för lån på 8 år var höjningen 0.20 procentenheter.

Med höjda listräntor följer också snitträntorna med och det är tydligt att de som tecknade nya bolån alternativt omförhandlade befintliga lån i december fick en högre ränta än de som tecknade/lade om lånen i november.

Mindre banker ser tillfälle att konkurrera

Samtidigt som bolåneräntorna överlag har börjat ticka uppåt den senaste tiden är det ett antal aktörer som har sett ett utmärkt tillfälle att attrahera nya kunder genom att antingen bibehålla räntenivåerna eller till och med sänka dem.

Exempel: Mitt Bolån, ICA Banken och Ikano Bank sänkte i slutet av november sina listräntor för 2 års bundet bolån med 0.23 procentenheter till rekordlåga 1,49%.

Den här prispressen från de lite mindre aktörerna kommer emellertid inte att innebära att storbankerna följer efter. Det har bland annat Swedbanks vd Birgitte Bonnesen gjort tydligt. Det är också bra att notera att prispressarna fokuserar på vissa löptider. De sänker alltså inte sina räntenivåer över hela linjen.

Viktigare än någonsin att förhandla

Bolåneräntorna har under perioden av minusräntor varit ganska harmoniserade, men från och med december har skillnaderna börjat bli större. Att det har börjat spreta innebär att det är viktigare än någonsin att förhandla om boräntor. Genom att välja ut ett par bolåneföretag och jämföra deras erbjudanden kan du säkra att du får en konkurrenskraftig ränta utifrån hur din ekonomi ser ut och vilket objekt du ska låna till.