Amortering / krav

amortera eller amorteringsfritt på bolånAmortering är detsamma som att betala av på själva låneskulden. Varje amortering minskar skulden och därigenom också det totala belopp på vilken räntan räknas. Betalningarna kan ske varje månad, men alternativet att betala av kvartalsvis finns också, särskilt för bolån.

Alla lån ska amorteras, men för bolån kan undantag göras. Bolån har nämligen mycket långa löptider och det ger utrymme för amorteringsfria lån. Från och med den 1 juni 2016 är dock möjligheterna till amorteringsfritt betydligt mindre än tidigare.

Amorteringskrav från 1 juni 2016

Efter en del turer fram och tillbaka i regeringen och hos Finansinspektionen, och efter mycket omfattande remissrundor, kunde Finansinspektionen slutligen i april 2016 klubba igenom nya regler om amorteringskrav för nya bolån. De nya reglerna trädde i kraft den 1 juni 2016.

Grundregeln är att nya bolån samt tilläggslån tecknade den 1 juni 2016 eller senare ska ha amorteringskrav, förutsatt att belåningsgraden i förhållande till marknadsvärdet överstiger 50%.

För att specificera grundregeln har Finansinspektionen klubbat igenom följande sex stycken regler:
1. ”Bolånetaket” på 85% av marknadspriset/köpeskillingen kvarstår. Minst 15% av köpeskillingen måste erläggas kontant antingen genom sparade pengar eller privatlån, eller en kombination.
2. Om värdet av bolånet överstiger 70% måste lånet betalas av med 2% på hela bolånet, detta oavsett om bolånet är uppdelat och vilka bindningstider de olika delarna löper på.
3. Om värdet av bolånet ligger i intervallet 50-70% måste bolånetagaren amortera 1% av bolånet per år.
4. För nybyggda bostäder i form av småhus och bostadsrätter finns ett undantag som gäller för fem år.
5. Amorteringskravet är absolut, men vid olyckshändelser och sjukdom som leder till sjukskrivning kan undantag (som måste vara tillfälliga) göras.
6. Omvärdering av bostad kan göras var femte år eller i samband med större värdehöjande åtgärder.

Effekter för nya bostadsköpare

Regleringen gör automatiskt att det blir dyrare för förstagångsköpare att köpa en bostad, särskilt i storstäderna och en del andra större snabbväxande städer, detta eftersom det automatiskt blir dyrare att bo. För att kunna få ett amorteringsfritt lån krävs en kontantinsats på 50% av köpeskillingen och i områden där bopriserna har gått upp kraftigt de senaste åren kan det översättas med flera miljoner för en mindre bostadsrätt eller ett enklare radhus. Ett sätt att gå runt de nya reglerna är att köpa en nyproducerad villa eller bostadsrätt, eftersom köp av dessa inte träffas av regleringen och fortfarande kan finansieras med amorteringsfria bolån (förutsatt att banken säger ja till det). Emellertid är det bra att känna till att de flesta långivare på frivillig väg kräver att belåningen är på maximalt 75%. Även om själva bolånet kanske inte måste amorteras måste 25% erläggas med kontanta medel eller med lån i form av exempelvis ett (dyrare) privatlån.

Den effekt regeringen och Finansinspektionen vill se är en avmattning av prisökningen på bostäder i allmänhet och genom att amorteringskravet gör att färre har råd att köpa bostäder finns skäl att anta att marknaden kommer att svalna.

Vad betyder kravet för dig som har bolån?

Om du idag har ett befintligt bolån som bygger på ett låneavtal som undertecknades senast den 31 maj 2016 träffas du över huvud taget inte av amorteringskraven. Har du till exempel en belåning på 70% och har förhandlat fram att bolånet ska vara amorteringsfritt är det bara att fortsätta betala endast ränta. Skulle du emellertid höja ditt bolån för att till exempel renovera ett badrum, glasa in en altan eller uppföra ett attefallshus på tomten kommer hela bolånet automatiskt att träffas av Finansinspektionens nya amorteringsregler. Hela din belåning på 70% (exklusive extralånet) kommer då automatiskt att bli föremål för amortering. I just detta fall blir amorteringstakten 2% per år till en början.

Sverige sist ut i Europa med amorteringskrav

Sverige har under många år haft en generös bostadspolitik när det gäller incitament för att få allmänheten att satsa på egnahem. Ränteavdraget är ett exempel, att bolån har kunnat läggas upp amorteringsfritt på upp till 30 eller till och med 50 år är ett annat. I nästan alla andra länder i Europa, särskilt kanske Finland och Norge, har bolån alltid varit föremål för betydligt tuffare regleringar, till exempel vad gäller amorteringskrav. Löptiderna för bostadslån i våra grannländer är betydligt kortare och då krävs amortering för att bankerna ska kunna trygga sin säkerhet med tanke på risken för boprisfall.

I Sverige har vi fram till i juni 2016 inte haft något liknande och de nya reglerna är alltså inte bara ett sätt att minska skuldsättningen överlag utan också att harmoniera lagstiftningen med hur den ser i ut i andra länder.