Förhandla bolån

förhandla bolån

När du ansöker om ett bolån för köp av villa eller bostadsrätt kan du förhandla om räntan. Detsamma gäller varje gång det är dags att lägga om befintliga lån. Du ska absolut ta chansen att förhandla om räntan för att på så sätt öka möjligheterna att få lägre månadskostnader.

I den här artikeln kan du läsa om de viktigaste faktorerna som påverkar din ränta samt något om ett smart verktyg du kan använda vid förhandlingen, nämligen bankernas genomsnittsräntor.

Faktorer som påverkar din ränta

För att du ska kunna förhandla ett nytt bolån eller omförhandla ett befintligt måste du givetvis känna till vad banken tittar på lite extra noga när din låneansökan handläggs. Det är i princip en katalog av faktorer som ligger till grund för vilken individuell ränta du erbjuds och ju bättre du uppfyller respektive faktor, desto mer förmånlig blir räntan. Du ska dock känna till att den enskilt viktigaste faktorn bakom prissättningen är det allmänna ränteläget i ekonomin.

Grundläggande ekonomi
När du har tecknat ett bolån löper det med ränta varje dag och du ska göra betalningar månadsvis eller kvartalsvis. Bolånet ger alltså en tydlig påverkan på ditt kassaflöde. Banken ser helst att du har en inkomst som vida överstiger dina lånekostnader, både nu och i framtiden, och kan du uppvisa en mycket god betalningsförmåga har du stora chanser att få en mer konkurrenskraftig ränta. Som ett hjälp i bedömningen av din grundläggande ekonomi använder sig banker och bolåneinstitut ofta av en modell som kallas KALP (kvar att leva på).

Det är dock inte bara dina faktiska inkomster som är intressanta ur bankens synvinkel. Även anställningsform och familjesituation analyseras. Har du en fast anställning och bor tillsammans med make/maka eller sambo är det mycket bättre än om du till exempel har ett vikariat och är ensamstående.

Kredithistorik
Genom att analysera din kredithistorik kan banken dra vissa slutsatser om ditt lånebeteende. Det första handläggaren tittar på är förekomsten av betalningsanmärkningar. Normalt är det omöjligt att kunna ansöka om bolån med betalningsanmärkning, men det finns några nischbanker som kan göra undantag. Lånens art och det totala beloppet på både utestående samt icke utnyttjade krediter är andra viktiga parametrar.

Bostadens värde/belåningsgrad
Ju högre belåning, desto sämre ränta – det är grundregeln. Då talar vi inte om ett eventuellt topplån, utan om bottenlånet och hur stor del av bostadens marknadsvärde det uppgår till. Kort sagt innebär en lägre belåningsgrad för det mesta att du kan bli erbjuden bättre bolåneräntor.

Amortering eller amorteringsfritt
Bankernas verksamhet bygger i stort på att låna ut pengar mot ränta. Av den anledningen skulle man kunna tro att ju större belopp på vilket ränta kan räknas, desto bättre är det. Samtidigt tycker banker inte om risk och ju mindre riskfyllt ett lån blir genom att du successivt betalar av på det, desto tryggare kan banken vara. Av det följer att du normalt kan pruta mer på räntan ju mer du amorterar på bolånet.

Det är här också på sin plats att säga att det från och med den 1 juni 2016 inte går att teckna amorteringsfria bolån om belåningen är på 50% eller mer.

Andra engagemang
Från och med 1 januari 2017 kommer det att vara förbjudet för ett hypoteksinsitut att kräva att den som ansöker om ett bolån även tecknar till andra produkter för att få lånet beviljat. Det är emellertid fritt fram att erbjuda rabatter till de kunder som väljer att lägga till exempelvis villaförsäkringar, hemförsäkringar, bilförsäkringar samt sparande av olika slag. Med ”helkundsrabatter” och liknande går det inte sällan att skala av upp till 10% på räntan.

Genomsnittsräntor

Var och en av de närmare 20 hypoteksinstituten som kan bevilja bolån (bottenlån) måste en vecka in i varje ny månad redovisa genomsnittsräntor för den föregående månaden. Genomsnittsräntan ska vara ett viktat genomsnitt av den beslutade räntan för alla nya och omförhandlade lån under månaden.

Genomsnittsräntan kan du utgå från både när du ansöker om nytt bolån och vill omförhandla ett befintligt. Ska du lägga om lånen kan du till exempel jämföra din nuvarande ränta med vad banken uppenbarligen har varit beredd att bevilja andra kunder.